¿Qué es un PRC?
¿Qué es el Plan Regulador Comunal?
Es un instrumento normativo (con fuerza de ley) que se elabora en el marco de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza. Junto con el Plan de Desarrollo Comunal y el Presupuesto Municipal es una de las principales herramientas de gestión que dispone un municipio para orientar el desarrollo de su territorio y la calidad de vida de sus habitantes.
La planificación urbana comunal promueve el desarrollo armónico del territorio urbano en concordancia con las metas regionales de desarrollo social, económico, cultural y medioambiental y que incorpora disposiciones que resguardan y promueven la integración social y el acceso equitativo a bienes y servicios públicos urbanos.
El plan regulador comunal define normas –reglas– por medio de las cuales se determina que actividad se puede desarrollar y de qué manera se puede construir sobre los terrenos, definiendo además, cuáles son los espacios públicos destinados a circulaciones –vías–, plazas y parques, entre otras normas.
Es una política pública que cautela el bien común, estableciendo reglas que representen los intereses de toda la comunidad y no solo de algunas personas, empresa o institución en particular. El bien común busca construir ciudades y barrios seguros y sustentables, socialmente integrados, con equidad de acceso a equipamientos y servicios urbanos, así como también al transporte público, con actividades emplazadas de manera que se incentive el desarrollo sustentable de ellas, sin que se molesten unas a otras, contribuyendo a la buena calidad de vida de todos sus habitantes.
¿Qué tipo de reglas determina un plan regulador comunal?
Las reglas que establece un plan regulador comunal se denominan normas urbanísticas. El plan organiza el territorio en zonas o barrios que tienen características comunes y, para cada una de ellas, define las normas urbanísticas aplicables a su interior, alguna de las cuales se explican a continuación.
Usos del suelo
El plan determina qué actividades y destinos se permitirá desarrollar en un terreno y cuáles estarán prohibidos. Por ejemplo, dónde se pueden localizar viviendas, hospedajes, equipamientos de comercio, culto y cultura, científico, deporte, educación, esparcimiento, salud, seguridad, social, o bien donde se pueden realizar actividades productivas e infraestructura. El plan puede permitir varios usos simultáneamente, creando una zona de usos mixtos.
Tamaño predial mínimo
Esta norma regula cuál es el tamaño más pequeño en que se puede subdividir un terreno dentro de la zona, no siendo obligatorio hacerlo. Un predio puede permanecer del tamaño actual en tanto su propietario así lo quiera. La magnitud del tamaño predial mínimo determina la forma de vida que se puede llevar en cada terreno y, sumando a los vecinos, la forma de vida del barrio. No es lo mismo tener patio que no tenerlo.
Altura máxima de edificación
Refiere a cuántos metros o pisos debe tener como máximo una edificación. Esta norma urbanística tiene efectos sobre el asoleamiento, la ventilación y la relación de vistas entre vecinos, incidiendo en la imagen urbana de una calle o barrio.
Coeficiente de ocupación del suelo
Establece cual es el porcentaje de un terreno que se puede ocupar con edificaciones y cuánto debe quedar libre. Mientras más alto es este coeficiente, mayor será la superficie ocupada, lo que determina cuán compacta es la edificación del barrio.
Coeficiente de constructibilidad
Esta norma determina cuántos metros cuadrados totales se puede construir dentro de un terreno, sumando todos los pisos. Debe ser coherente con la altura de edificación permitida y el coeficiente de ocupación del suelo porque determinan cuán compacta y de qué altura es la imagen urbana resultante en calles y barrios.
Espacio público
El plan regulador comunal reconoce los espacios públicos existentes y puede definir nuevos, destinados a circulaciones (vías), plazas o parques de uso público. Tiene la facultad de establecer declaratoria de utilidad pública sobre aquella parte de los terrenos en la cual se proyecta una nueva vía, una plaza o un parque. Esta misma declaratoria afecta los terrenos de aquellas vías en las cuales se proyecta un ensanche. El sentido de esta norma es reservar los terrenos que en el futuro se necesiten para tener una ciudad y barrios adecuadamente conectados en todos los modos de transporte y contar con los terrenos suficientes para nuevas plazas y parques.
Áreas de riesgo
Durante el diseño del plan regulador comunal se elabora un Estudio de Riesgos, el cual tiene como finalidad determinar cuáles son las áreas expuestas a algún tipo de peligro natural o peligros generados por actividades o intervención humana (Artículo 2.1.17. OGUC). Sobre la base de los antecedentes técnicos, el plan puede establecer un Área de Riesgo, en cuyos terrenos la construcción queda condicionada a la ejecución de obras suficientes para mitigar el peligro al cual se encuentra expuesto.
Normas de incentivo para la construcción de viviendas de interés público
El artículo 184 de la LGUC establece que los planes reguladores comunales podrán otorgar incentivos en las normas urbanísticas aplicables, condicionados -entre otros aspectos- al desarrollo de viviendas de interés público. Esta herramienta permite establecer cuáles serán las zonas del plan orientadas a promover este tipo de proyecto de viviendas.
Áreas de protección de recursos de valor natural
El plan regulador debe reconocer todas aquellas áreas protegidas por la legislación vigente y establecer en ellas normas urbanísticas coherentes con la naturaleza y finalidad de la protección. El plan no tiene facultades para declarar áreas protegidas por sí solo y debe circunscribirse a reconocer las declaratorias dictadas por otras instituciones.
Áreas de protección de recursos de valor cultural patrimonial
Áreas de protección de recursos de valor cultural patrimonial. El PRC debe reconocer estas áreas protegidas por la legislación vigente, tales como la Ley de Monumentos Nacionales, y establecer normas urbanísticas coherentes a su protección. Además, el PRC puede declarar zonas o inmuebles de conservación histórica, destinados a proteger edificaciones, calles o barrios que tengan significancia histórica para sus habitantes y que se desea preservar.
¿Qué no hace un plan regulador comunal?
El plan regulador comunal es un instrumento normativo que establece reglas sobre el uso del territorio:
No urbaniza: no tiene la finalidad de realizar proyectos de urbanización, pavimentar calles, construir alcantarillados, instalar luminarias, construir nuevas plazas o nuevos conjuntos de viviendas.
No resuelve el acceso a la vivienda: el plan regulador no tiene la facultad de entregar subsidios ni comprar terrenos para el desarrollo de proyectos específicos de comités de vivienda en la comuna.
No resuelve problemas ambientales: no tiene herramientas para abordar directamente problemas relacionados con contaminación, calidad del aire, ruidos o basurales, entre otras cosas.
No resuelve problemas en el espacio público: no tiene atribuciones para solucionar problemas de estacionamientos, de arborización o comprar terrenos para nuevas áreas verdes, por ejemplo.
No es un programa de inversiones: no tiene una asignación de recursos para desarrollar proyectos de equipamiento o infraestructura como escuelas, hospitales, sedes sociales, etc.
El propósito de un plan regulador es…
definir normas que orienten la forma en que se desarrollarán los usos y edificación en un territorio, generando las condiciones para que posteriormente los diferentes proyectos públicos y privados puedan materializarse. Por ello, es una herramienta fundamental de la gestión municipal.
